XXIX Международный конкурс научно-исследовательских и творческих работ учащихся

Старт в науке

Вложения в недвижимость как способ сохранения и приумножения капитала

• Авторы
• Руководители
• Файлы работы

Лобакин А.Д. 1

---

1МОУ СШ № 110

Подстрешная О.А. 1Сисерова Е.В. 1

---

1Муниципальное образовательное учреждение «Средняя школа № 110 Кировского района Волгограда», МОУ СШ № 110

Работа в формате PDF

1.5 MB

Введение

Жильё является одной из базовых потребностей человека, а рынок жилой недвижимости — важной частью экономики страны, выполняющей экономические и социальные функции. Для одних недвижимость служит средством накопления и сохранения средств, для других — источником дохода и показателем статуса. При этом рынок недвижимости стимулирует развитие строительства, девелопмента, финансов, права, инфраструктуры и современных технологий.

Рынок жилой недвижимости является структурной единицей всей экономики страны, при помощи которой происходит реализация экономических и социальных функций. Для одних людей жилая недвижимость может быть использована для целей накопления средств, для других как инструмент сохранения и приумножения средств («пассивный доход»), для третьих - престижность владения недвижимостью в общественном сознании. Рынок жилой недвижимости стимулирует субъекты предпринимательской деятельности смежных отраслей: строительство и девелопмент, право и регулирование, инфраструктура и услуги, технологии и инновации, финансы и кредитование.

Актуальность исследования

Ситуация на рынке недвижимости может меняться быстро. Рост или снижение цен неравномерны. На них оказывает влияние макроэкономические показатели. Данный проект поможет понять, как меняются цены, и принять верное решение.

Цель исследования

Проанализировать состояние рынка недвижимости в России, выявить ключевые тенденции, проблемы и перспективы его развития и оценить возможные сценарии развития в краткосрочной и долгосрочной перспективе.

Задачи исследования

1. Проанализировать динамику цен на первичном и вторичном рынках жилья.

2. Изучить структуру спроса и предложения.

3. Оценить влияние макроэкономических факторов (ключевая ставка, ипотечные программы) на рынок.

4. Формирование видения дальнейшей ситуации на рынке жилой недвижимости.

Объект исследования

Рынок жилой недвижимости Российской Федерации.

Предмет исследования

Динамика цен, структура спроса и факторы влияющие на рынок недвижимости Российской Федерации.

Методы исследования

Изучение, анализ, систематизация, структуризация полученной информации.

1. Теоретическая часть

1.1 Понятие и специфика рынка недвижимости как экономического сектора

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке; процессов функционирования рынка, т. е. процессов производства (создания), потребления (использования), обмена объектов недвижимости и управления рынком, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка). Он представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т. д. (Приложение 1)

Рынок недвижимости выполняет ряд важных функций: распределительную или регулирующую, ценообразующую, информационную, посредническую, инвестиционную, социальную, стимулирующую, конкурирующую. (Приложение 2) [2]

Рынок недвижимости отличается от других секторов экономики своей сложностью и особенностями. Он не только перераспределяет ресурсы, но и влияет на развитие территорий, формирование городской среды и сохранение капитала. (Приложение 3) [2]

1. 2. Преимущества и риски вложений в недвижимость.

Вложения (далее - инвестиции) в недвижимость является одним из способов сохранения и приумножения капитала. Недвижимость – это надежный актив для долгосрочных инвестиций, т. к. он обладает значительными преимуществами.

Преимущества инвестиций в недвижимость: большой выбор вариантов, рост цен (на недвижимость зачастую не влияет инфляция, как и на золото. Ее стоимость только увеличивается), длительный срок получения прибыли.

Наравне с преимуществами инвестиции в недвижимость имеют свои риски: рыночные риски, риски, связанные с локацией и инфраструктурой, риски при использования заёмных средств (ипотека), операционные и управленческие риски, юридические риски, градостроительные и земельные риски. (Приложение 4) [3]

1.3 Ценообразование: затраты и рыночная стоимость.

Ценообразование — это процесс, в ходе которого формируется цена на рынке недвижимости - то есть та сумма, за которую объект реально переходит из рук в руки. Ключевой механизм здесь – взаимодействие спроса и предложения. На этот процесс влияет комплекс факторов, которые часто делят на группы: локальные, макроэкономические индикаторы, специфические для сегмента, юридические нюансы. (Приложение 5)

Чтобы анализировать рынок, участники используются конкретные показатели: цена за единицу площади (рубль/метр квадратный) (самый частый индикатор для сравнения объектов), динамика цен (темп роста/падение) (показывает тренд на рынке), объём сделок (количество проданных/купленных объектов) (отражает активность рынка).

Затраты — это ресурсы (деньги, материал, труд), которые застройщик или инвестор несёт при создании или развитии объекта.

Рыночная стоимость — это цена, за которую объект покупают и продают на рынке в конкретных условиях. Сумма, при которой и продавец, и покупатель считают сделку справедливой в данный момент. Она формулируется в условиях конкуренции – то есть опирается на то, за сколько продаются похожие объекты (рыночная стоимость не включает затраты на саму сделку «комиссии риелтора, налоги). Ее стоимость устанавливают: продавец,риелтор, независимый оценщик.

Для оценки рыночной стоимости используются несколько подходов: сравнительный подход; затратный подход; доходный подход. (Приложение 6) [4]

1.4 Законодательство в сфере недвижимости

Законодательство в сфере недвижимости — это целая система правил: от базовых норм до деталей конкретных процедур. В его основе лежат: Конституция РФ и Гражданский кодекс РФ; Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». За узкие вопросы в сфере недвижимости отвечают профильные законы: Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекс, Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...», Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», Федеральный закон от 30.12.2021 № 448-ФЗ «О публично-правовой компании „Роскадастр"». Правовую основу дополняют постановления Правительства РФ, приказы профильных ведомств. В законодательстве регулярно появляются поправки. [1]

2. Практическая часть

2.1 Данные и подход к анализу

Для анализа динамики цен на жильё использовались официальные данные Федеральной службы государственной статистики (Росстат) с «2009 по 2022 г. г.», Домклик, СберИндекс, Банк России, Дом РФ. Выбраны два сегмента рынка: первичное жильё (новостройки) и вторичное жильё.

Данные цены взяты на жилье из расчета за один квадратный метр. Это позволяет корректно сравнить рост цен в разных ценовых сегментах независимо от абсолютных значений. Цена за квадратный метр – это абсолютная величина в рублях. Он показывает, сколько конкретно стоит один метр в определённый месяц или квартал. Это удобно для расчётов: умножьте цену квадратного метра на площадь квартиры и выйдет примерная цена квартиры

2. 2. Влияние экономических факторов на динамику цен на вторичном и первичном рынках жилья (2009 – 2022 г.г).

После кризиса 2008 г. спрос на вторичное жилье резко упал: у людей сократились доходы, выросла безработица, а банки ужесточили условия по ипотеке. В результате предложение превысило спрос, и цены пошли вниз. (Приложение 7).[5]

2009–2014 г.г.

Постепенное восстановление. Когда экономика начала стабилизироваться, появился отложенный спрос: те, кто отложил покупку из-за неопределённости, вернулись на рынок. Это дало толчок к росту. Но восстановление шло неравномерно: в одних городах цены быстрее возвращались к докризисному уровню, в других динамика была слабее.

  Доступность ипотеки. Когда банки снова стали активнее выдавать жилищные кредиты, спрос вырос — и цены подросли. Но если ставки резко повышались (например, из-за действий ЦБ для борьбы с инфляцией), ипотека становилась менее доступной, спрос падал, и цены корректировались вниз.

Инфляция. Даже при стабильном спросе общий рост цен в экономике «подтягивал» и стоимость жилья. Иногда номинальный рост цен на вторичке был в основном следствием инфляции, а не реального увеличения ценности объектов.

Изменения в предложении. На рынок влияло и то, сколько жилья выставлялось на продажу. Если много собственников решали продать квартиры одновременно (например, из-за необходимости срочно получить деньги), это усиливало давление на цены. А если предложение сокращалось (меньше людей решались на продажу), цены могли стабилизироваться или даже пойти вверх.

Внешние шоки и ожидания. В этот период на Россию влияли и другие события. Например, в 2014 году наложились падение цен на нефть.[8] (Приложение 8)

Из-за сочетания нескольких факторов: избыток предложения, замедление роста мирового спроса и укрепление доллара; ОПЕК в ноябре 2014 года решила сохранить высокий уровень добычи, что усилило давление на цены; опасения относительно замедления мировой экономики и укрепление американского доллара, введение санкций.

Сначала это вызвало всплеск спроса: люди бросались покупать недвижимость, чтобы «спасти» сбережения от обесценивания. Но позже последствия дали о себе знать: покупательная способность населения снизилась, выросли ставки по кредитам, и рынок снова скорректировался — цены откатились назад. 

Поведение участников. Важную роль играли и психологические факторы. В периоды неопределённости и продавцы, и покупатели часто занимали выжидательную позицию: одни не хотели продавать в убыток, другие — покупать по завышенной цене. Это создавало периоды застоя, а затем — резких движений, когда кто-то из сторон менял стратегию.

2015–2019 г.г.

Инфляция. Это базовый фон. Общий рост цен в экономике заставлял и продавцов недвижимости корректировать стоимость в рублях. Недвижимость традиционно рассматривают как актив для защиты от инфляции: когда деньги обесцениваются, люди стремятся вложить сбережения в «бетон», что создаёт дополнительный спрос. 

Динамика реальных доходов населения. После 2014 года реальные доходы россиян снижались. (Приложение 9)

На это повлияли падение цен на нефть, обесценение рубля, рост инфляции и экономические санкции. Они снизили покупательную способность, ограничили инвестиции и сдержали спрос на жильё. При этом люди со свободными средствами активнее вкладывались в недвижимость, поддерживая цены. [15] Ключевая ставка ЦБ и доступность ипотеки. В этот период ставка колебалась. (Приложение 10). [6] Ипотека становилась доступнее — это стимулировало спрос и подталкивало цены вверх. Позже, при повышении ставки, спрос охлаждал рынок. То есть на протяжении пяти лет влияние этого фактора менялось. (Приложение 11). [10]

Разрыв между первичным и вторичным рынком. Государство стало активнее поддерживать новостройки (например, через субсидируемые программы). Из-за этого часть покупателей переключилась с вторичного рынка на первичный. Однако в какие-то периоды, наоборот, на вторичку шёл переток спроса — например, после ряда резонансных случаев с застройщиками, когда люди стали больше доверять готовому жилью. Этот переток в отдельные годы локально разгонял цены на вторичке. [6]

2020–2022 г.г.

Льготная ипотека. В апреле 2020 года запустили программу под 6,5% годовых — но важно: она действовала только для новостроек. Это резко сделало покупку в кредит привлекательнее, и спрос на первичном рынке взлетел, вслед за ней пошёл и вторичный рынок.

Отложенный спрос. После периода стагнации многие отложили сделки, а когда ситуация стабилизировалась, этот «запас» спроса реализовался. 

Низкие ставки по депозитам и неопределённость. На фоне экономической нестабильности люди стали активнее рассматривать недвижимость как способ сохранить сбережения — вместо того чтобы держать деньги на вкладах. 

Ослабление рубля. Это тоже подтянуло интерес: часть покупателей видела в жилье защиту от обесценивания валюты. (Приложение 12). [12]

В отличии от вторичного рынка первичный рынок недвижимости имеет ряд особенностей, связанных прежде всего с условиями строительства и государственной поддержкой. Оба сегмента в целом движутся в одном направлении, однако первичный рынок может реагировать на изменения быстрее. Особенно ярко это проявилось после 2020 года. (Приложение13).

Ограниченной объём предложения способствовал ускоренному росту цен на первичном рынке. Впоследствии повышение стоимости новостроек стало ориентиром для продавцов готового жилья, поэтому рост распространился и на вторичный рынок. На резкий скачок цен на первичном рынке оказали влияние несколько специфических факторов:

Прямое действие программы. Льготная ставка напрямую снижала ежемесячный платёж для покупателя новостройки, что и дало мощный импульс спросу. 

Рост издержек застройщиков. Одновременно с ростом спроса у девелоперов выросли затраты: подорожали стройматериалы (особенно металл — цены на арматуру и прокат подскочили из-за роста мирового спроса и оттока продукции на экспорт). Национальное объединение строителей отмечает, что за 2021 г. средний рост цен на кирпич составил 37,68%", - сказали в пресс-службе. Кроме того, по данным объединения, которое официально участвует в мониторинге цен строительных ресурсов, битумный кровельный материал за год подорожал на 30%, раствор - на 17%, бетон - на 16%. Согласно данным Росстата, в целом стоимость строительных материалов в России за 2021 г. выросла, почти на 24%. (Приложение 14). [8]

Ещё один фактор — дефицит рабочей сил. Ограничения на въезд мигрантов тоже увеличило себестоимость. Застройщики стали закладывать эти возросшие расходы в цену квадратного метра. 

Эффект «перетягивания». Когда на первичном рынке цены пошли вверх, собственники вторичного жилья стали ориентироваться на них. Они видели: новостройки дорожают, значит, и их готовое жильё можно оценить выше. Плюс часть покупателей, которые изначально искали вторичку, переключились на новостройки из-за льготной ставки, и на «вторичке» тоже возник дефицит ликвидных объектов — а дефицит при растущем спросе всегда толкает цены вверх. 

Первичка быстрее реагирует на изменение стоимости строительства. Цена новой квартиры напрямую «завязана» на издержки застройщика. В себестоимость входят земля, стройматериалы, рабочая сила, техника, подключение коммуникаций, проектное финансирование. Если, резко подорожали сталь или цемент, или возник дефицит рабочих рук, застройщик вынужден закладывать, этот рост затрат в цену квадратного метра. На вторичном рынке такой прямой связи нет: собственник уже построенного дома не несёт текущих строительных издержек «Федерального закона от 30.12.2004 № 214 – ФЗ», поэтому его ценовая реакция обычно более сглаженная.

2. 2. Первичный и вторичный рынки жилья (2022 – 2026 г.г): особенности, преимущества и факторы роста

(Приложение 15). [9]

(Приложение 16). [9]

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ:

2022 г.

Волатильность ставок по льготной программе. 2022 г. начался со ставкой 7%. Дальше история была динамичной: в апреле ставку подняли до 12%. Но уже в мае по предложению президента, ставку снизили до 9%, а программу продлили до конца года. Позже, летом, на фоне снижения ключевой ставки ЦБ некоторые банки в рамках своих акций предлагали ещё более выгодные условия — например, Сбер снижал ставку до 8,7% при электронной регистрации сделки. (Приложение 17). [10]

Динамика спроса и цен. Рынок реагировал на изменения неоднородно. В начале года был всплеск: люди активно брали ипотеку, пока ставки были выгодными. Но затем, на фоне общей экономической неопределённости и роста себестоимости строительства (удорожание материалов, сложности с логистикой), спрос стал колебаться. В середине и конце года застройщики чаще шли на скидки — сначала в среднем 10–15%, а к зиме встречались и скидки до 30%. При этом цены на новостройки в целом росли (примерно на 14,6% к декабрю относительно декабря 2021-го), но в отдельных городах наблюдалась и коррекция. Параллельно росла доля сделок со вторичным жильём — люди активнее переезжали или продавали недвижимость. (Приложение 18).

Развитие проектного финансирования и эскроу. Механизм продолжал укрепляться. По данным ЦБ, в 3 квартале 2022 г. портфель кредитов застройщикам вырос на 21% (на 745 млрд руб.) на фоне запуска новых проектов. В этот период банки значительно увеличили кредитование,
а ввод жилья в эксплуатацию составил 26,5 млн м2(+14% к 2 кварталу 2022 г.), из них на многоквартирные дома (далее – МКД) приходится 10,3 млн м2 (+18% к 2 кварталу 2022 г.). Объем запуска новых проектов (~11,9 млн м2) ускорился по сравнению с 1–2 кварталов 2022 г. (8,9–9,6 млн м2), вернувшись на уровень, близкий к 2–4 кварталам 2021 г. Объём средств на счетах эскроу тоже увеличивался. При этом возникали и дискуссионные моменты: на счетах скапливались суммы, превышающие объём уже выданного проектного финансирования. [9]

Изменения в структуре предложения. Чтобы адаптировать ассортимент под меняющийся спрос, застройщики стали чаще выводить на рынок квартиры меньшей площади — студии и «однушки», так как не все покупатели могли позволить себе более просторные варианты даже с ипотекой.

Сравнение первичного рынка жилья с вторичным рынком.

1. Ипотечные программы (самое яркое отличие).

На первичном рынке активно работали государственные льготные программы. Суть в том, что государственные программы (семейная, IT-ипотека, «Господдержка») по своей природе нацелены на стимулирование строительства. Они компенсируют банкам разницу между рыночной и льготной ставкой за счёт бюджета, и эта схема работает, когда есть конкретный застройщик-партнёр. На вторичном рынке нет застройщика, который мог бы выступить таким партнёром и разделить субсидию. Поэтому массово таких программ там не запускали. 

В начале 2022 г. ЦБ резко повысил ключевую ставку — и банки сразу отразили это в условиях. Ставки по рыночной ипотеке на вторичное жильё взлетели до 20–25%. Даже когда позже регулятор начал постепенно снижать ключевую ставку, условия на вторичке всё равно оставались менее выгодными, чем на первичке, где действовала субсидия от застройщиков. (Приложение 19).

В декабре 2021 — феврале 2022 г. ключевая ставка выросла с 7,5 до 9,5% из-за ускорения инфляции, вызванного ростом спроса и ограничениями производства и поставок. После введения санкций 28 февраля 2022 г. ставку резко повысили до 20%, чтобы сохранить финансовую стабильность и сдержать рост цен.

На вторичном рынке банки продолжали предлагать ипотечные программы. Ставку можно было снизить за счёт большего первоначального взноса, статуса зарплатного клиента, онлайн-оформления, дополнительных услуг и страхования. [14]

2. Динамика цен. В 2022 г. цены росли на обоих рынках, но быстрее — на первичном. По данным ЦИАН, за десять месяцев квадратный метр в новостройках подорожал примерно на 13%, а на вторичном рынке — на 7%. Рост поддерживали льготные ипотечные программы и субсидии от застройщиков. После апреля вторичный рынок практически перестал расти, а с мая цены на обоих рынках в основном стагнировали. Мобилизация существенно не повлияла на стоимость жилья. [17]

2023 г.

Спрос, продажи. В 2023 г. спрос на новостройки оставался стабильно высоким, а пик покупательской активности пришёлся на август — сентябрь. В III квартале спрос вырос примерно вдвое, что ускорило рост цен на строящееся жильё. По прогнозам «Дом.РФ», за год количество ДДУ могло достичь 750 тыс., превысив предыдущий рекорд 2021 г. в 676 тыс. сделок.

В Москве за 11 месяцев реализовали 3,6 млн кв. м жилья — на 29% больше, чем за аналогичный период 2022 года. За 11 месяцев 2023 года на первичном рынке Москвы реализовано 3,6 млн кв.м жилья, что на 29% больше, чем за аналогичный период прошлого года (2,8 млн кв.м).[18]

Рост ипотеки. показывает, что темпы роста ипотечного кредитования в 2023 г. были очень высокими: с отметки +20,4% в начале года показатель поднялся до +34,5% к декабрю. (Приложение 20).

Почти весь рост продаж обеспечили ипотечные сделки. Их доля в III квартале достигла 91%. Ключевую роль сыграли льготные программы: «Семейная ипотека», «Господдержка», IT-ипотека. При этом доля льготных кредитов в общем объёме ипотечных выдач на первичном рынке росла: если в январе она составляла около 30%, то к декабрю достигла 55–56%. По данным Росреестра, за III квартал зарегистрировано 242 тыс. ДДУ, что в 1,5 раза больше, чем год назад (161 тыс.).

С учетом средней стоимости сделки (7,3 млн руб.) выручка застройщиков от продаж жилья составила за январь — сентябрь 3,8 трлн руб. (+31% к девяти месяцам 2022 г.). А к концу года, по оценкам аналитиков госкорпорации, она достигнет порядка 5,5 трлн руб., что на 40% больше, чем в 2022 г. Рост продаж жилья в III квартале шел за счет ипотечных сделок. Их доля увеличилась до 91% после 81% в предшествующем квартале: по льготным программам — до 186 тыс. ДДУ (+51%), по рыночным — до 34 тыс., или в пять раз. (Приложение 21). [19]

Рекордные показатели продаж на первичном рынке в 2023 г. были обусловлены не только действием льготных ипотечных программ, но и перераспределением спроса с вторичного рынка. Рост рыночных ипотечных ставок сделал приобретение готового жилья менее доступным к этому ЦБ поднимал ключевую ставку, вследствие чего часть покупателей переориентировалась на новостройки, где сохранялись льготные условия кредитования. (Приложение 22). [16]

2024–2025 г.г.

По данным «Домклик», в 2025 г. цены на вторичное жильё в России выросли примерно на 8,7%, а на новостройки — на 8,1%. В отдельные периоды вторичный рынок временно опережал первичный. В целом оба сегмента демонстрировали схожий умеренный рост, но с разной динамикой по месяцам.

• Отмена массовой льготной ипотеки (июль 2024). 1 июля 2024 г. завершилась льготная ипотека на новостройки по ставке 8%, действовавшая с 2020 г. Её отмена стала главным фактором охлаждения первичного рынка: часть покупателей отложила сделки или перешла на вторичный рынок, увеличив спрос на готовое жильё. Семейную ипотеку при этом продлили до 2030 г. Одновременно высокая ключевая ставка ЦБ привела к росту стоимости рыночной ипотеки. (Приложение 23). [9]

Рост ставок сделал кредиты менее доступными и сдержал активность на обоих рынках, особенно на первичном. Подорожание проектного финансирования ограничивало возможность застройщиков снижать цены. В IV квартале портфель кредитов застройщикам вырос на 2%, а средства на эскроу-счетах сократились на 8%, до 6,4 трлн руб. Покрытие задолженности эскроу-средствами снизилось до 72%, а средняя ставка по кредитам застройщикам выросла до 9,4% годовых.

Рост себестоимости строительства. Материалы, рабочая сила — всё это продолжало дорожать. Поэтому даже при некотором охлаждении спроса застройщики были вынуждены поддерживать цены, чтобы сохранять рентабельность проектов. (Приложение 24).

Инфляция и рост издержек. Инфляция работала в двух направлениях. С одной стороны, она подталкивала цены на жильё вверх — люди видели в недвижимости способ защитить сбережения. С другой — инфляция напрямую била по себестоимости строительства: дорожали стройматериалы, росли зарплаты в отрасли. Застройщики были вынуждены закладывать эти издержки в цену квадратного метра, что не давало ценам на новостройки сильно просесть.

2026 г.

С рынком недвижимости в 2026 г. происходит интересная перестройка: сегменты «первички» и «вторички» движутся немного разными путями, и на это влияет целый набор факторов — от изменений в ипотечных программах до макроэкономики.

В начале года первичный рынок жилья не показывал изменений спроса. Одна из ключевых причин этого – корректировка в программе семейной ипотеки.

С 1 февраля 2026 г. действует правило «одна семья — один льготный кредит». Теперь при заключении ипотечного договора супруги автоматически становятся созаемщиками. Правило не действует, если супруг заемщика — иностранный гражданин или заемщик является участником военной ипотеки.

Ставки в то время по (семейной ипотеки). До 6% годовых на весь срок кредита. Первоначальный взнос – от 20%. Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей – льготная часть кредита до 12 млн. руб. Планировалось с июля 2026 г. сделать ставку различающейся в зависимости от числа детей (для семей с одним ребёнком — выше, для многодетных — ниже). Одни семьи ускорили покупку, чтобы успеть до возможного ухудшения условий, другие, наоборот, взяли паузу. В итоге на рынке возникла нестабильность: всплески активности сменялись спадами.

Правительству совместно с Банком России, региональными властями и ПАО ДОМ.РФ предстоит до 1 июня проработать вопрос введения дифференцированных ставок по Семейной ипотеке. Размер ставки предлагается привязать к количеству детей в семье. Возможные ставки: первый ребенок — 10%; второй ребенок — 6%; третий и последующий ребенок – 4%. [18]

В 2026 г. акции ряда крупных застройщиков ощутимо просели. Особенно заметно упали бумаги «Самолёта» — примерно на 66% за год. Также значительно снизились котировки «Эталона» (около 55%). Акции ПИК, напротив, даже показали рост. (Приложение 25, Приложение 26, Приложение 27). [20]

Падение акций «Самолёта» и «Эталона» связано не просто с общим снижением рынка, а прежде всего с ростом опасений по поводу долгов, стоимости финансирования и способности компаний генерировать денежный поток.

Падение акций «Самолёта» было особенно сильным из-за:

1. Очень высокой долговой нагрузки. Для девелопера при высокой ключевой ставке большой долг становится особенно дорогим: растут процентные расходы и снижается чистая прибыль. У «Самолёта» долговая нагрузка стала одним из главных вопросов для инвесторов.

2. Просьбы о господдержке на 50 млрд рублей. В феврале 2026 г. «Самолет» обратился к правительству с просьбой предоставить льготный кредит на 50 млрд руб. Девелопер объяснил свой шаг необходимостью оптимизации финансирования, которая поможет избежать повышения цен на недвижимость. Для рынка это стало сигналом, что у компании есть проблемы с ликвидностью. После новости акции падали.

3. Высокие процентные расходы. Даже при росте выручки стоимость обслуживания долга сильно давит на прибыль. В первом полугодии 2026 г., например выручка выросла, но чистая прибыль резко снизилась именно на фоне процентных расходов. [13]

На вторичном рынке жилья иная картина: 1. 1. Переток спроса из‑за условий льготной ипотеки. Льготные программы (семейной, IT‑ипотеки) действуют на первичный рынок. Но у них есть жёсткие лимиты по сумме кредита и требования к застройщику. В 2026 г. часть покупателей столкнулась с тем, что лимита не хватает на квартиру нужной площади или в нужном районе, либо застройщик не попадает в программу. Тогда люди уходят на вторичку, где нет таких ограничений. Ещё один нюанс — сроки. На первичном рынке нужно ждать сдачи дома, а на вторичном жильё можно занять сразу. Для тех, кто снимает квартиру — это сильный аргумент. Рост спроса на готовое жильё напрямую толкает цены вверх.

2. Спрос и ипотека. Ключевым фактором для спроса оставались ипотечные ставки. В мае 2026 г. продолжилась балансировка спроса на льготные и рыночные программы. Доля ипотеки с господдержкой чуть превысила 60%, а базовая колеблется на уровне 37–38% в общем объеме выдач.
Традиционно май считается спокойным месяцем для жилищного кредитования — сказываются сезонные колебания и праздничные дни. В этот раз россияне оформили ипотеки на общую сумму 230,5 млрд руб. — на 24% больше, чем в мае прошлого года. Основной прирост обеспечила базовая ипотека: по сравнению с аналогичным периодом 2025 года выдачи ипотеки по рыночным ставкам увеличились в 3,3 раза — с 26,1 млрд до 86,5 млрд руб. (Приложение 28).

3. Цены. В целом цены на вторичное жильё росли, но динамика была неоднородной. По данным исследований «Домклик» и ЦФА Сбербанка в июне 2026 г. средняя стоимость квадратного метра на вторичке составила около 142,2 тыс. рублей. В годовом выражении рост достиг 10,4%. В июле средняя цена по данным о сделках Сбербанка поднялась до 128,4 тыс. рублей за «квадрат» (годовой рост — 10,4%). По итогам июля 2026 г. новостройки в России подорожали на 0,6%, тогда как вторичное жилье — на 1%. В годовом выражении рост составил, соответственно, 9,1% и 10,4%. [10]

Медианная стоимость «квадрата» на вторичном рынке жилья — 128,4 тыс. руб.По данным «Домклик», медианная стоимость квадратного метра, построенном не более чем за 10 лет до продажи на вторичном рынке, выросла в июле до 189,2 тыс. руб. за квадратный метр. Рост год к году составил 27%, что существенно выше роста цен в новостройках. Разрыв цен между квадратным метром с первичной недвижимости и домах последних десяти лет постройки составил в июле 1,2%. (Приложение 29). [9]

Заключительная часть.

Проанализировав состояние рынка недвижимости в России, были выявлены ключевые тенденции, проблемы и перспективы его развития и оценены возможные сценарии развития в краткосрочной и долгосрочной перспективе.

Проведённый анализ показывает: российский рынок недвижимости в 2026 г. находится в фазе адаптации к новым условиям — высокой ключевой ставке, изменениям в льготных программах и структурному дисбалансу между спросом и предложением. На этом фоне динамика сегментов различается: вторичный рынок жилья демонстрирует более активный рост цен, тогда как на первичном наблюдается затоваривание.

В краткосрочной перспективе (до конца 2026 — начало 2027 г.г.) наиболее вероятен сценарий стабилизации с элементами разнонаправленной динамики. Ключевой фактор — траектория ключевой ставки ЦБ. Если регулятор продолжит планомерно снижать ставку, рыночная ипотека станет доступнее, что поддержит спрос и может привести к умеренному росту цен, особенно на вторичном рынке. В этом случае покупатели, откладывавшие сделки, начнут возвращаться, реализуя отложенный спрос. Однако если смягчение денежно-кредитной политики окажется медленным или возникнут новые сдерживающие факторы (например, дальнейшее ужесточение условий по отдельным льготным программам), рынок рискует уйти в стагнацию. При этом массового падения цен по стране ждать не стоит из-за высокой себестоимости строительства и дорогого проектного финансирования.

В долгосрочной перспективе (2027–2030 годы) предполагается умеренный рост цен, но его темпы будут зависеть от нескольких структурных факторов. С одной стороны, если девелоперы продолжат сокращать объёмы новых запусков (что уже наблюдается в 2025–2026г.г.), через пару лет предложение может стать более ограниченным, что создаст условия для ускорения роста цен. С другой стороны, на динамику повлияют макроэкономические условия: уровень инфляции, реальные доходы населения, а также влияние государственной поддержки.

Как краткосрочной, так и в долгосрочной перспективах сохраняется риск регионального разделения: в точках притяжения (Москва, Санкт-Петербург, отдельные крупные регионы) спрос и цены будут устойчивее, тогда как в регионах с избыточным предложением дисбаланс может сохраняться дольше.

Список литературы

1. Асаул А. А. 90 Экономика недвижимости: Учебник для вузов. 3-е изд. Стандарт третьего поколения. — СПб.: Питер, 2013. — 416 с.: ил.

2. Петрова Е.Е., Бикезина Т.В., Арапов С.В. Экономика недвижимости. Учебное пособие / Е.Е. Петрова, Т.В. Бикезина, С.В. Арапов. – Санкт-Петербург: РГГМУ, 2023. – 308 с.

3. Сергеева И. Г. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. СПб.: НИУ ИТМО; ИХиБТ, 2013. 51 с

4. Чулкова Г. В. Экономика недвижимости: учебное пособие / Г. В. Чулкова – Смоленск: ФГБОУ ВО Смоленская ГСХА, 2018. – 104 с.

5. https://www.fedstat.ru/

6. https://www.eia.gov/

7. https://www.opec.org/

8. https://rosstat.gov.ru/

9. https://domclick.ru/

10. https://sberindex.ru/

11. https://government.ru/

12. https://ssk-inform.com/

13. https://www.kommersant.ru/

14. https://realty.rbc.ru/news/

15. https://normativ.kontur.ru/

16. https://www.interfax.ru/

17. https://www.cian.ru/

18. https://xn--d1aqf.xn--p1ai/

19. https://erzrf.ru/news/

20. https://ru.tradingview.com/

Приложение 1

Рынок недвижимости

Национальный

Мировой

Региональный

Сегменты представленных рынков недвижимости

Коммер ческая недвижимость

Жилая недвижимость

Земель ные участки

Промышленная недвижи мость

Приложение 2

Функции рынка недвижимости

Приложение 3

Особенности рынка недвижимости

Приложение 4

Риски вложений в недвижимость

Приложение 5

Факторы ценообразования

Приложение 6

Подходы для оценки рыночной стоимости

Приложение 7

Приложение 8

Приложение 9

Приложение 10

Приложение 11

Приложение 12

Приложение 13

Приложение 14

Приложение 15

динамика цены квадратного метра на первичном рынке жилья по данным Домклика (рублей за м²)

Приложение 16

Динамика цены квадратного метра на вторичном рынке жилья по данным Домклика (рублей за м²)

Приложение 17

Приложение 18

Приложение 19

Приложение 20

Приложение 21

Приложение 22

Приложение 23

Ключевая ставка Банка России

Приложение 24

Приложение 25

Приложение 26

Приложение 27

Приложение 28

• Приморский край, Ростовская область, Краснодарский край, Тюменская область, Республика Татарстан, Республика Башкортостан, Санкт-Петербург, Свердловская область, Московская область, Москва, Россия в целом.